מסמכים נדרשים לקבלת משכנתא - מה חשוב לדעת ואיך להיערך?

11/11/2024

מבוא

כאשר מתכננים לרכוש נכס באמצעות משכנתא, המסמכים הנדרשים מהווים חלק חשוב וקריטי בתהליך קבלת ההלוואה. המסמכים אינם רק ניירת פורמלית, אלא מרכיב מרכזי בתהליך הבדיקות של הבנק, המסייע לו להעריך את היכולת הכלכלית של הלווים ואת הבטוחות הקיימות בנכס. הגשה של מסמכים מלאים, מדויקים וברורים יכולה לקצר את התהליך, להקטין את הסיכוי לעיכובים, ואף לסייע בהשגת תנאי מימון טובים יותר. במדריך זה נפרט את כל סוגי המסמכים הדרושים בהתאם לקטגוריות השונות – כך שתדעו בדיוק למה להיערך וכיצד להכין את עצמכם לקבלת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.

מסמכים כלליים הנדרשים מכל לווים

בין אם מדובר במשכנתא לרכישת דירה יד שנייה, נכס מקבלן, בנייה עצמית או בנייה בנחלה, ישנם מספר מסמכים בסיסיים שכל לווה נדרש להגיש לצורך אישור המשכנתא. אלו כוללים:

• צילומי תעודת זהות – צילומי תעודת זהות עדכניים של כל הלווים, כולל ספח פתוח. אם התעודה ביומטרית, יש לצלם את שני הצדדים.
• תדפיסי עו"ש – דפי פירוט עובר ושב (עו"ש) של 3 החודשים האחרונים. תדפיסים אלה משקפים את תנועות החשבון והם מספקים לבנק הבנה על ניהול הכספים של הלווים.
• אישור ניהול חשבון – ניתן להגיש צילום צ'ק מבוטל או לחלופין אישור רשמי מהבנק המעיד על ניהול תקין של החשבון.
• פירוט הלוואות קיימות – אם יש הלוואות קודמות, יש להמציא תדפיס יתרות עדכני מהגורם המממן, על מנת לשקף את מצב ההתחייבויות הקיימות של הלווים.
• חוזה רכישה של הנכס – אם החוזה כבר קיים, יש להגישו לבנק יחד עם המסמכים הנלווים.
• אישור זכויות או נסח טאבו – במקרה של נכס יד שנייה, יש להגיש נסח טאבו עדכני או אישור זכויות המצביע על בעלות חוקית על הנכס.

מסמכים נדרשים לפי סוג העסקה בנכס

רכישה מיד שנייה

כאשר רוכשים דירה מיד שנייה, ישנם מספר מסמכים שחשוב להכין על מנת להבטיח לבנק שכל זכויות הבעלות על הנכס הן ברורות וללא סיבוכים משפטיים:

• חוזה רכישה של הנכס – הסכם חתום עם המוכר המעיד על הסכמות ופרטי העסקה.
• אישור זכויות או נסח טאבו עדכני – מסמך עדכני מהטאבו או מהרשות המטפלת (כגון מנהל מקרקעי ישראל) המאשר את הזכויות של המוכר בנכס ומצבו המשפטי.
• מסמכים נוספים, לפי הצורך – הבנק עשוי לבקש מסמכים נוספים המבטיחים את הזכויות בנכס, במיוחד במקרה של מורכבויות משפטיות, שעבודים, עיקולים, או רישום לא שלם בטאבו.

רכישה מקבלן

רכישת דירה מקבלן כרוכה לעיתים בדרישות נוספות מצד הבנק, כדי להבטיח שהפרויקט אכן מאושר וכי ניתן לו תוקף חוקי:

• חוזה רכישה ונספחים – החוזה עם הקבלן כולל פעמים רבות מפרט טכני של הדירה, מסמכים המפרטים את איכות וסוג החומרים, והתאמות שונות שבוצעו.
• אישור זכויות או רישום זמני – ברכישת דירה חדשה, במיוחד אם היא עדיין לא רשומה בטאבו, ייתכן כי תידרשו להציג רישום זמני המעיד על זכויות הקבלן בקרקע.
• אישור עמידה בתנאים – במקרים מסוימים, אם העסקה כוללת השתתפות ממשלתית או תמיכה כלשהי, יש להציג אישורים על כך שהקבלן עומד בכל דרישות החוק.

בנייה עצמית

כאשר מדובר בבנייה עצמית, נדרשים מסמכים נוספים הנוגעים לקרקע ולזכויות הבנייה:

• היתר בנייה תקף – אישור מהרשות המקומית המתיר את הבנייה ומציין את פרטי התוכנית המאושרת.
• חוזה התקשרות עם קבלן בנייה – מסמך המפרט את התנאים, העלויות והשלבים של פרויקט הבנייה עם הקבלן.
• תכניות אדריכליות ומפרט בנייה – תכניות מפורטות של האדריכל לגבי המבנה המיועד, המפרטות את תכנית הבנייה, סוג החומרים ושאר פרטי המבנה.
• אישור זכויות בקרקע או נסח טאבו – מסמך המעיד על זכויות הקונה בקרקע, ומבטיח את חוקיות הבנייה על הקרקע המדוברת.

בנייה בנחלה

בנייה בנחלה מצריכה לרוב מסמכים נוספים, בשל מעורבותן של רשויות כמו רשות מקרקעי ישראל:

• הסכם מול רשות מקרקעי ישראל – מסמך המעיד על ההסכם או ההרשאה לבנייה בנחלה מטעם רשות מקרקעי ישראל.
• מסמכים המבטיחים זכויות בקרקע – מסמכים נוספים הנדרשים כדי לוודא שלבעל הנחלה יש את כל האישורים הדרושים לבנייה בנחלה.
• היתר בנייה ותכניות בנייה מאושרות – בדומה לבנייה עצמית, היתר בנייה מהרשות המקומית ותכניות מפורטות של הפרויקט הנבנה.